氨水中成不稳定的结合状态，一部分是氨的水合物(NH3·H2O),另一部分以分子状态溶于水中，只有少量氨与水化合成氢氧化铵。因此，氨水易于挥发，具有剌激臭气。氨水浓度越大，温度越高，氨气挥发越多.
　　氨水为碱性反应，有强烈的腐蚀性，对铜、铝、铁等金属腐蚀性强，氨水对眼睛和呼吸道等人体粘膜有强列的刺激损害作用.
　　由于氨水中含有多种成分，而使其表现出多重性质。
　　1)刺激性：因水溶液中存在着游离的氨分子。
　　(2)挥发性：氨水中的氨易挥发。
　　(3)不稳定性：—水合氨不稳定，见光受热易分解而生成氨和水。
　　NH3·H2ONH3↑+H2O
　　实验室中，可用加热浓氨水制氨，或常温下用浓氨水与固体烧碱混合的方法制氨，其装置与操作简便，且所得到的氨气浓度较大，做“喷泉”实验效果更佳。由于氨水具有挥发性和不稳定性，故氨水应密封保存在棕色或深色试剂瓶中，放在冷暗处。
　　(4)弱碱性：氨水中一水合氨能电离出OH-，所以氨水显弱碱性，具有碱的通性：
　　①能使无色酚酞试液变红色，能使紫色石蕊试液变蓝色，能使湿润红色石蕊试纸变蓝。实验室中常见此法检验NH3的存在。
　　②能与酸反应，生成铵盐。浓氨水与挥发性酸(如浓盐酸和浓硝酸)相遇会产生白烟。
　　NH3+HCl=NH4Cl
　　(白烟)
　　NH3+HNO3=NH4NO3
　　(白烟)而遇不挥发性酸(如硫酸、磷酸)无此现象。实验室中可用此法检验NH3或氨水的存在。
　　工业上，利用氨水的弱碱性来吸收硫酸工业尾气，防止污染环境。
　　SO2+2NH3·H2O=(NH4)2SO3+H2O(NH4)2SO3+SO2+H2O=2NH4HSO3
　　5)沉淀性：氨水是很好的沉淀剂，它能与多种金属离子反应，生成难溶性弱碱或两性氢氧化物。例如：
　　生成的Al(OH)3沉淀不溶于过量氨水。
　　生成的白色沉淀易被氧化生成红褐色沉淀
　　4Fe(OH)2+O2+2H2O=4Fe(OH)3
　　红褐色
　　利用此性质，实验中可制取Al(OH)3、Fe(OH)3等。
　　(6)络合性：氨水与Ag+、Cu2+、Zn2+三种离子能发生络合反应，当氨水少量时，产生不溶性弱碱或两性氢氧化物，当氨水过量时，不溶性物质又转化成络离子而溶解。
　　AgOH+2NH3·H2O=[Ag(NH3)2]++OH-+2H2O
　　实验室中用此反应配制银氨溶液。
　　Zn(OH)2+4NH3·H2O=[Zn(NH3)4]2++2OH-+4H2O
　　可用此反应来鉴别两性氢氧化物氢氧化铝和氢氧化锌。
　　Cu(OH)2+4NH3·H2O=[Cu(NH3)4]2++2OH-+4H2O
　　(深蓝色)
　　现出弱的还原性，可被强氧化剂氧化。如氨水可与Cl2发生反应：
　　Cl2+8NH3·H2O=6NH4Cl+N2+8H2O